개업공인중개사의 주의의무
1. 개업공인중개사의 일반적인 주의의무
개업공인중개사는 민법상 위임에 근거하여 선량한 관리자의 주의의무를 부담합니다. 이는 그 중개대상물이 공인중개사법에서 규정한 것인지 여부를 불문하고 공인중개사에게 손해배상책임을 부담하게 하는 규정이기도 합니다.
2. 공인중개사법에서 규정한 주의의무
1) 신의성실의무 : 개업공인중개사 및 소속 공인중개사는 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 합니다.
2) 비밀유지의무 : 개업공인중개사 등은 이 법 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니 됩니다.
3) 중개대상물의 확인 설명의무 : 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 중요사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하고 토지 대상, 등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 합니다.
4) 임대차 중개 시의 설명의무 : 개업공인중개사는 주택의 임대차계약을 체결하려는 중개의뢰인에게 주택임대차보호법 제3조의6제4항에 따라 확정일자 부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항, 국세징수법 제109조 제1항 및 제2항 및 지방세 징수법 제6조 제1항 및 제3항에 따라 임대인이 납부하지 아니한 국세 및 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 사항을 설명해야 합니다.
3. 판례 : 진정한 권리자인 여부 조사 확인 의무
부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개 의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로 의뢰받은 중개업무를 처리할 의무가 있을 뿐 아니라 법 제29조에 의하여 신의와 성실로 공정하게 중개행위를 할 의무가 있고, 법 제25조 제1항은 중개 의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고 위 권리관계에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함된다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의 성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자인지 여부를 조사 및 확인 할 의무가 있습니다.
4. 판례 : 직접적인 위탁관계가 없더라도 중개업자의 주의의무 부담
부동산중개업자는 당해 중개대상물의 권리관계 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있고, 직접적인 위탁관계가 없다고 하더라도 부동산중개업자의 개입을 신뢰하여 거래하기에 이른 거래상대방에 대하여도 부동산중개업자는 신의성실의 원칙상 목적 부동산의 하자, 권리자의 진위, 대리관계의 적법성 등에 대하여 각별한 주의를 기울여야 할 업무상의 일반적인 주의의무를 부담한다고 할 것입니다.
5. 판례 : 원계약서 분실로 거래계약서 재작성 시 중개업자의 주의의무
부동산중개업자가 중개의뢰인의 요구에 따라 잔금 지급일에 거래계약서를 재작성함에 있어 중개의뢰인의 확인 요청에 따라 그 시점에서의 제한물권 상황을 다시 기재하게 되었으면 중개대상물의 권리관계를 다시 확인하여 보거나 적어도 중개의뢰인에게 이를 확인하여 본 후 잔금을 지급하라고 주의를 환기시킬 의무가 있다고 한 사례입니다.
6. 판례 : 공인중개사의 중개대상물 확인 및 설명서 교부 의무와 가계약
공인중개사법 제25조 제3항과 같은 법 제30조 제5항의 규정에 의하면, 피고 공인중개사들은 이 사건 건물 매매계약의 중개가 완성된 때에 원고에게 중개대상물 확인 및 설명서 및 공제증서를 교부하여야 할 의무가 있다고 할 것입니다. 그러나 이 사건 건물 매매계약서의 특약사항에 의하면 가계약으로 표시하며 본계약의 체결을 예정하고 있는 점, 본계약 체결일까지 협의하여 매매 조건을 보완 변경할 수 있는 것으로 정하고 있는 점 등에 비추어 보면 이 사건 매매계약이 체결됨으로써 피고 공인중개사들의 중개가 완성되었다고 보기 어렵고, 특히 특약사항에 중개대상물 확인 및 설명서의 작성은 본 계약 시에 작성한다라고 정하고 있는 점까지 보면, 이 사건 건물 매매계약을 체결하는 단계에서는 피고 공인중개사들이 원고에게 중개 대상 확인 및 설명서를 교부할 의무가 없어 과실이 있다고 볼 수 없다고 하였습니다.