신탁등기, 부동산 임대차계약 중개 시 주의 사항
신탁등기란? 특정의 재산권을 타인이 일정한 자의 이익 또는 일정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 할 경우 등기하여야 할 재산권의 신탁은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있습니다. 이러한 목적으로 하는 등기가 신탁등기입니다. 부동산의 신탁등기는 수탁자를 등기권리자로 보고 위탁자를 등기의무자로 봅니다. 또한 수탁자가 단독으로 부동산의 신탁등기를 신청할 수 있습니다. 수익자나 위탁자 또한 수탁자를 대위하여 신탁등기를 할 수 있습니다. 신탁등기는 신탁재산인 부동산에 관한 권리의 이전으로 인하여 그 권리가 신탁재산에 속하지 않게 된 경우에 신탁등기 말소 신청은 이전등기의 신청과 동일한 서면으로 하면 됩니다. 따라서 신탁 등기된 부동산 임대차계약 중개 시 신탁관계 설정 사실 및 그 법적인 의미와 효과를 중개의뢰인에게 충분히 확인하고 설명하지 않으면 법적인 책임이 발생할 수 있습니다. 그렇기 때문에 신탁 등기된 부동산 임대차계약은 주의가 필요합니다.
1. 신탁등기, 선순위 채권 금액 확인하기
신탁 등기된 부동산의 경우 신탁원부 발급은 필수사항으로, 등기사항증명서를 통해 신탁원부 번호를 확인하고 관할 등기소에서 신탁원부를 발급받습니다. 신탁원부에서 임차인보다 우선순위에 있는 선순위 채권 금액을 꼭 확인해야 합니다.
2. 수탁자, 우선수익자의 사전 동의 확인과 금지 사항 확인하기
신탁원부에서 임대차 관련 조항을 확인 후 수탁자 및 우선수익자의 사전 동의가 필요하다고 기재된 경우 임대차계약서 작성 전에 임대차 동의서를 받아야 합니다. 신탁 원부상의 금지 사항 또한 확인해야 합니다.
3. 수탁자의 임차보증금 반환 책임 여부 확인하기
임대차 동의서에 기재된 내용 중에서 수탁자는 임차보증금 반환에 대한 책임이 없다는 항목이 있을 경우 임차인에게 반드시 설명해야 합니다.
4. 신탁등기 부동산의 계약 체결 시 상대방
신탁 등기된 부동산의 임대차계약 체결 전에 수탁자에게 문의하여 승낙 여부를 확인하여야 하고, 임대차계약은 수탁자와 체결해야 합니다. 수탁자의 동의를 받은 경우는 위탁자와 임대차계약을 체결할 수 있습니다.
5. 신탁등기 부동산의 보증금과 차임의 입금 당사자
임차보증금은 반드시 수탁자 명의로 입금해야 하고 임대인은 수탁자로 특정해야 합니다. 임대차 동의서에 위탁자 임대차 보증금과 차임을 지급받는다는 내용이 있을 경우 위탁자 명의로 입금할 수 있습니다.
6. 수탁자 동의 없이 체결된 계약의 권리관계
수탁자의 동의 없이 체결된 임대차계약은 우선변제권, 대항력, 최우선변제권 행사가 불가함을 임차인에게 반드시 설명해야 하고 임차보증금을 지급받지 못했음을 이유로 대항할 수 없다는 내용을 설명과 함께 임대차계약서의 특약란과 중개대상물확인설명서의 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물권의 권리 사항에도 기재를 해야 합니다.
7. 수탁자의 동의 및 협의
수탁자가 동의한 임대차계약임에도 불구하고 소액임차인으로서 최우선변제권 행사는 불가함을 임차인에게 설명하여야 하고 신탁 등기된 부동산의 임대차계약 갱신 시 반드시 수탁자의 동의 및 협의가 필요합니다.
8. 특약사항 주의사항
임대차계약서 특약사항에 임차인은 신탁등기 및 신탁원부를 확인했음 등의 문구와 함께 채권 금액을 작성하고, 수탁자의 임대차 동의서 사본을 첨부합니다.
9. 여기서 잠깐! 단어 풀이!
- 신탁이란? 어떤 이유로 위탁자가 재산을 응용할 수 없을 때 특별한 신뢰 관계를 맺고 있는 수탁자에게 특정한 재산권을 일정한 목적을 위하여 관리, 처분할 수 있도록 이전시킨 것을 말합니다.
- 신탁원부란? 신탁등기를 신청할 때 필요한 서식으로 수탁자, 위탁자, 수익자, 신탁인의 성명 및 주소, 신탁의 목적 등으로 구성되어 있는 서식이다. 부동산 등기를 할 때 주로 사용되는 서식입니다.
-공동담보목록이란? 공동담보의 등기신청서에 첨부되는 담보목적물을 표시한 목록입니다. 공동담보의 목적부동산이 5개 이상인 때에 저당권설정 신청서에 이것을 첨부하도록 합니다. 이는 각 부동산의 등기에 관하여 공동담보로 되어 있는 다른 부동산을 표시하는 불편을 피하기 위하여 설정된 제도입니다. 공동담보목록은 등기부의 일부로 봅니다.