중개 사고의 정의 및 판례
1. 중개 사고, 중개의 의미
부동산 중개 사고에 있어서, 중개란 거래당사자들 사이에서 부동산 등에 관한 매매 임대차 등 권리의 득실 변경을 위한 소개 조율, 협의 등 일련의 알선이라고 하는 사실행위를 말합니다.
또한 부동산 중개는 매도인과 매수인, 임대인과 임차인 양도인과 양수인이라는 대립한 거래 당사자와 그 당사자들 사이에 공인중개사법이 정하는 부동산 등의 중개대상물과 권리의 득실 변경에 관한 법률행위 그리고 그러한 행위의 소개, 조율, 협의 및 그 내용을 확인하는 계약서의 작성을 포함한 일련의 알선을 본질적인 요소로 하고 있습니다.
2. 중개 사고의 정의
개업공인중개사가 중개계약에 따라 수탁한 업무를 함에 있어서 고의 또는 과실로 위탁한 거래당사자에게 손해를 가하게 한 것을 중개사로 또는 부동산거래사고라고 합니다.
3. 손해배상청구권의 법적 성격
1) 개업공인중개사와 거래당사자 사이의 법률관계를 규율하는 법규를 무엇으로 할 것인가에 따라 법적 성격이 달라집니다.
2) 채무불이행 책임 : 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용을 좇은 이행을 하지 아니한 경우에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다고 합니다. 그러나 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다. 이는 모든 계약 관계에 일반적인 채무불이행 책임을 규정한 것으로 이해하고 있습니다.
3) 불법행위책임 : 민법 제750조는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하여 일반불법행위 책임을 규정하고 있으며, 중개보조원의 거래당사자에 대한 불법행위 책임은 민법 제756조에서 규정하고 있습니다.
4) 공인중개사법상의 손해배상책임 : 공인중개사법 제30조 제1항은 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다. 또한 같은 조 제2항은 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다. 개업공인중개사가 아닌 사람에 관해서는 같은 법 제15조 제2항에서 소속 공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다라고 규정하여 공인중개사의 행위로 간주하고 있습니다.
4. 소멸시효에 관하여
1) 각 근거에 따른 시효기간의 구별 : 개업공인중개사의 고의 또는 과실에 의한 행위와 손해 사이에 인과관계가 있다면 손해배상청구권이 발생하는데, 손해배상을 구하는 거래당사자가 채무불이행 책임으로서의 손해배상을 구하면 그 청구권은 권리를 행사할 수 있는 때로부터 민법에 따라 10년, 상법에 따라 5년의 소멸시효에 걸리고, 불법행위 책임으로서의 손해배상을 구하면 그 청구권은 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위를 한 날로부터 10년의 소멸시효에 걸립니다.
2) 소멸시효에 관한 개업공인중개사의 주의점 : 상당수의 개업공인중개사는 어떤 과실로 발생한 중개 사고로 인한 손해배상책임의 소멸시효를 3년으로 알고 있거나 묵시적 갱신이 되면 소멸되는 것으로 이해하지만, 민법의 각 규정으로 인해 최장 10년의 소멸시효가 적용되어 중개거래가 있은 날로부터 상당한 기간의 경과하고도 책임을 추궁당하고 있다는 사실을 숙지하여야 합니다.
5. 여기서 잠깐! 단어 풀이!
- 소멸시효란? 권리자가 권리를 행사할 수 있음에도 불구하고 권리를 행사하지 않는 사실 상태가 일정 기간 계속된 경우에 그 권리의 소멸을 인정하는 제도입니다.
- 묵시적 갱신이란? 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간동안 임차인에게 계약갱신 거절, 계약조건 변경 등을 통지하지 않는 경우 만료가 됐을 때 전 임대차계약 조건과 동일한 조건으로 '자동 연장'되는 것을 의미한다. 만일 갱신 거절의 통지가 없다면 임대차계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주하는데 이를 묵시적갱신 말한다.