청년이 알아야 할 주택 임차인 보호 안내
전·월세 집 구할 때 주의할 사항
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하며 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다. 그리고 일반적인 임대차보다 임차인의 보호를 강화한 법률로서, 민법에 대한 특별법입니다. 약칭으로 주임법이라고 부르기도 합니다.
또한 임차인 보호를 위해 주택임대차에 관하여 다음과 같은 특례를 규정하고 있습니다. 임대차 기간(2년)의 보장, 차임이나 보증금의 증액 제한, 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 제한, 대항력의 부여, 보증금의 우선변제권 인정, 주택 임차권의 승계 - 상속법에 대한 특례
이번 글에서는 전세 사기 사전 예방법과 최근 발생한 전세 피해 관련 지원 서비스 등 다양한 정보 등 청년이 알아야 할 주택 임차인 보호 안내로 전·월세 집 구할 때 주의할 사항에 관해 이야기해 보고자 합니다.
1. 주택 임차인 보호 안내, 계약 체결 시 유의 사항
1) 임대인과 임차인 계약 시 신분증·등기사항전부증명서 등을 확인합니다.
2) 대리인과 계약 시
- 위임장·대리인 신분증을 확인합니다.
- 임대인(또는 임차인)과 직접 통화하여 확인합니다.
- 보증금은 가급적 임대인 명의 계좌로 직접 송금합니다.
- 계약서, 중개대상물 확인·설명서 꼼꼼히 확인 후 서명 합니다.
3) 대항력
- 임차인은 잔금 후 전입신고, 확정일자(해당 주민센터, 관할 등기소)를 꼭 받아야 합니다.
- 주택의 점유와 주민등록은 임대차 기간 중 계속 유지하여야 합니다.
2. 계약 기간 중 유의 사항
1) 차임증액청구권
- 계약기간 중이나 묵시적 갱신 시 차임·보증금을 증액하는 경우에는 5%를 초과하지 못합니다.
- 계약체결 또는 약정한 차임 등의 증액이 있고 난 뒤 1년 이내에는 증액하지 못합니다.
2) 월세 소득공제 안내
- 근로소득이 있는 거주자, 조세특례제한법 제122조의3 제1항에 따른 성실 사업자는 월세에 대한 소득공제를 받을 수 있습니다.
- 근로소득세 연말정산 또는 종합소득세 신고 시 자세한 사항은 국세청 콜센터(국번 없이 126)로 문의합니다.
3) 묵시적 갱신
- 임대인은 임대차 기간이 끝나는 6개월부터 1개월 전까지 임차인에게 통보합니다.
- 임차인은 1개월 전까지 임대인에게 통보합니다.
- 상대방에게 기간을 종료하겠다거나 조건을 반영하여 재계약을 하겠다는 취지의 통지가 없으면 자동 갱신됩니다. 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 합니다.
3. 계약종료 시 유의 사항
1) 보증 금액 변경 시 확정일자 날인
- 계약기간 중 보증금을 증액하거나, 재계약 시 보증금을 증액하는 경우 또는 증액된 보증 금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위하여 다시 확정일자를 받아야 합니다.
2) 임차권등기명령 신청
- 임대차가 종료된 후에도 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임대인의 동의 없이 임차 주택 관할 법원에서 임차권등기명령을 신청하여 받고 등기부에 등재된 것을 확인하고 이사해야 우선변제 순위를 유지 할 수 있습니다. 임차인은 임차권등기명령 관련 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
4. 부동산 정보를 한눈에! 서울부동산 정보광장 (http://land.seoul.go.kr)
1) 부동산 종합 정보
- 토지(임야)정보, 건축물 정보, 토지이용계획
- 개별공시지가, 주택공시가격, 실거래가 등
2) 부동산 거래 정보
- 실거래 가격정보, 분양/미분양 정보
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- 부동산거래 신고 안내 등
3) 부동산 중개업 정보
- 중개수수료 등 부동산 중개 정보
- 개업공인중개사 사무소 조회
- 계약서 작성 등
5. 주인과 문제가 생겼나요? 서울시청 전·월세 보증금 지원센터(02-2133-1200~08)
1) 법률지원
- 불합리한 계약
- 보증금 회수를 위한 법률적 방법
2) 분쟁조정 운영
- 집주인과의 원만한 해결 희망
3) 임대차 상담
4) 대출 지원
- 이사 시기 불일치 기간 대출 상담
6. 여기서 잠깐! 단어 풀이!
우선변제권
우선변제권이란 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하는 것으로, 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차 주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당받을 수 있는 권리를 말합니다. 이는 서민의 주거생활 안정과 경제적 기반 보호를 위해 유사시에 다른 담보물권에 앞서 주택 보증금을 우선 변제받을 수 있는 서민 보호적인 권리입니다. 따라서 우선변제권은 주택이 경매나 공매에 부쳐져 넘어갈 때 적용되고 일반매매나 상속, 증여 등의 경우에는 적용되지 않습니다. 우선변제 받기 위해서는 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차계약 증서상의 확정일자 등 기본적인 대항력을 갖추어야 합니다.